Dachgeschoss ausbauen – was ist im Altbau zu beachten?

Ein Dachgeschoss auszubauen, klingt zunächst einfach: dämmen, Fenster einbauen, Innenausbau herstellen – fertig. Im Bestand, wie wir ihn in Stuttgart und der Region antreffen, ist die Sache jedoch komplexer.

Entscheidend ist nicht nur, ob ein Ausbau baurechtlich genehmigungspflichtig ist. Nach der Änderung der Landesbauordnung Baden-Württemberg können viele Dachgeschosse inzwischen ohne Baugenehmigung zu Wohnraum umgenutzt werden. Auch bei einem verfahrensfreien Vorhaben müssen jedoch sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten und entsprechend geprüft werden. Dazu gehören insbesondere die Vollgeschossigkeit, die Anforderungen an Aufenthaltsräume, Raumhöhe, Belichtung und Belüftung, Rettungswege und Brandschutz sowie die statischen und energetischen Anforderungen.

1. Was kostet es, ein Dachgeschoss auszubauen?

Als erste Orientierung kann man bei einem Dachgeschossausbau im Bestand mit etwa 1.200 bis 2.500 €/m² rechnen. Bei einer umfassenden Sanierung mit neuer Dachdämmung, Dachfenstern, Gauben, neuer Haustechnik und statischen Eingriffen können die Kosten auch deutlich darüber liegen.

Der Quadratmeterpreis allein sagt allerdings wenig aus. Entscheidend ist der vorhandene Bestand:

• Ist der Dachstuhl intakt?
• Muss das Dach ohnehin saniert werden?
• Ist die Geschossdecke für die zusätzliche Nutzung ausreichend tragfähig?
• Müssen neue Leitungen verlegt werden?
• Sind zusätzliche Rettungswege erforderlich?
• Sind Dachfenster oder Gauben notwendig?
• Welche Anforderungen entstehen durch die energetische Ertüchtigung?

Gerade der letzte Punkt wird bei einem Dachgeschossausbau häufig unterschätzt. Wird ein bisher unbeheizter Dachraum zu beheiztem Wohnraum umgenutzt, können Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, Nachfolger des bisherigen GEG) entstehen. Dadurch können zusätzliche Maßnahmen an Dach und Dämmung, der Luftdichtheit, bei Wärmebrücken oder auch bei der technischen Gebäudeausrüstung erforderlich werden.

Deshalb sollte bei einem Altbau zunächst geprüft werden, welcher Bestand vorhanden ist, welche Nutzung bisher genehmigt bzw. zulässig ist und welche Anforderungen durch die geplante Umnutzung neu entstehen. Erst auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind und welche Kosten für den Ausbau zu erwarten sind.

Auch mögliche Förderungen für energetische Maßnahmen sollten frühzeitig mitgedacht werden, da die Förderbedingungen Einfluss auf Planung und Ablauf einer Sanierung haben können.

2. Brauche ich in Baden-Württemberg eine Baugenehmigung für den Dachausbau?

Nicht jeder Dachgeschossausbau ist genehmigungspflichtig. Nach § 50 LBO Baden-Württemberg ist eine Nutzungsänderung unter anderem dann verfahrensfrei, wenn im Innenbereich Wohnraum geschaffen wird.

Verfahrensfrei bedeutet nicht baurechtsfrei. Auch ein verfahrensfreier Ausbau muss die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten und die Verantwortung dafür obliegt dem Bauherrn. Deshalb müssen beispielsweise geprüft werden:

• Ist das Dachgeschoss bzw. die geplante Nutzung baurechtlich zulässig?
• Wird durch den Ausbau ein Vollgeschoss geschaffen?
• Erfüllen die Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume?
• Sind Belichtung und Belüftung ausreichend?
• Sind die erforderlichen Rettungswege vorhanden?
• Welche Brandschutzanforderungen gelten?

3. Welche Dachneigung und Raumhöhe braucht man zum Wohnen?

In Baden-Württemberg müssen bei überwiegend im Dachraum liegenden Aufenthaltsräumen grundsätzlich mindestens 2,20 m lichte Raumhöhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche vorhanden sein.

Die Dachneigung allein entscheidet nicht darüber, ob ein Dachgeschoss als Wohnraum geeignet ist. Entscheidend ist, wie viel der jeweiligen Räume tatsächlich die erforderliche lichte Raumhöhe erreichen und wie die vorhandene Dachgeometrie planerisch genutzt wird.

Die Anforderung an die Raumhöhe gilt für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für das gesamte Dachgeschoss. Entscheidend sind daher vor allem Entwurf und Grundrissplanung, nicht allein die Dachneigung. Durch eine geschickte Anordnung können die Wohnräume die erforderliche Raumhöhe erfüllen, während andere Bereiche des Dachgeschosses niedriger sein dürfen.

Ob ein Dachgeschoss als Wohnraum geeignet ist, ist deshalb nicht allein eine Frage der Dachneigung oder der vorhandenen Raumhöhe – es ist vor allem eine Frage des Entwurfs.

Zusätzlich sollte geprüft werden, ob der Ausbau durch seine Höhe zur Vollgeschossigkeit führt. Ein Dachgeschoss kann also trotz ausreichender Raumhöhe eine andere baurechtliche Einordnung erhalten.

4. Zählt das ausgebaute Dachgeschoss als Wohnfläche?

Eine Fläche wird nicht allein dadurch zur Wohnfläche, dass sie ausgebaut und entsprechend genutzt wird. Zwei Dinge müssen zusammenkommen: Der Raum muss baurechtlich als Aufenthaltsraum zulässig sein, und Flächen unter Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet.

Gerade im Bestand ist entscheidend, ob der Raum baurechtlich als Aufenthaltsraum bzw. Wohnraum zulässig ist. Das gilt auch dann, wenn der Raum vollständig ausgebaut, beheizt und tatsächlich bewohnt wird.

Rechnerisch werden Flächen unter Dachschrägen nur anteilig angesetzt. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Wird nach DIN 277 gerechnet, ergeben sich andere Werte – welches Verfahren gilt, richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung.

Für Eigentümer ist das insbesondere bei Vermietung, Verkauf oder einer nachträglichen Wohnflächenberechnung wichtig: Eine ausgebaute Fläche ist nicht automatisch auch rechtlich anerkannte Wohnfläche.

5. Lohnt sich eine Gaube?

Ob eine Gaube die beste Lösung ist, hängt von der Dachneigung und der vorhandenen Dachgeometrie ab: Bei flacheren Dächern schafft sie besonders viel nutzbare Fläche, bei steileren Dächern ist ein Dachflächenfenster häufig die wirtschaftlichere Lösung. Entscheidend ist darüber hinaus, ob sie im Entwurf tatsächlich einen planerischen Mehrwert schafft.

Bei flacheren Dächern schafft eine Gaube besonders viel nutzbare Fläche, weil ohne sie große Bereiche unter der erforderlichen Raumhöhe bleiben. Bei steileren Dächern ist der Zugewinn geringer – dort ist ein Dachflächenfenster häufig die wirtschaftlichere Lösung, weil es weniger in Konstruktion und Dachhaut eingreift, mehr Tageslicht pro Quadratmeter Fensterfläche liefert und in der Regel im verfahrensfreien Weg bleibt.

Entscheidend ist, wo die Gaube sitzt und wie groß sie geplant wird. Ihre Position und Größe sollten auf den Grundriss und die Nutzung der Räume abgestimmt sein. Eine gezielt platzierte und kleinere Gaube kann dabei sinnvoller sein als eine möglichst große. „Je größer, desto besser“ gilt nicht: Eine überdimensionierte Gaube kann den Raumzuschnitt, die Möblierbarkeit oder die Raumqualität sogar verschlechtern.

Eine Gaube sollte deshalb aus dem Entwurf heraus entwickelt werden: Wo wird zusätzliche Raumhöhe benötigt? Welche Bereiche des Raumes sollen dadurch besser nutzbar werden? Und welche Größe und Position unterstützt einen funktionalen und gut proportionierten Grundriss?

Auch die baurechtliche Zulässigkeit muss geprüft werden. Dabei können unter anderem der Bebauungsplan, Gestaltungsvorschriften, Abstandsflächen und weitere Anforderungen eine Rolle spielen.

Die maximal mögliche Größe auszunutzen, ist daher nicht automatisch die beste Lösung. Entscheidend ist am Ende nicht, wie viel Fläche hinzukommt, sondern wie gut sie sich nutzen lässt.

6. Muss die Decke oder der Dachstuhl statisch verstärkt werden?

Eine alte Geschossdecke wurde für die damalige Nutzung bemessen, in der Regel als Speicherdecke mit geringen Verkehrslasten. Ob sie für die Wohnnutzung verstärkt werden muss, lässt sich bei einem Altbau nicht pauschal beantworten – es sollte aber vor der Planung des Innenausbaus geprüft werden.

Neuer Bodenaufbau, Estrich, Trennwände, Bäder und die Wohnnutzung selbst erzeugen zusätzliche Lasten. Bei Holzbalkendecken kommen Durchbiegung, Schall- und Brandschutz hinzu – oft sind diese Anforderungen maßgebender als die reine Tragfähigkeit.

Auch der Dachstuhl kann betroffen sein, insbesondere wenn Gauben, größere Dachfenster, neue Dachaufbauten oder zusätzliche Dämmschichten vorgesehen werden.

Eine frühzeitige statische Prüfung ist deutlich günstiger als eine Verstärkung während der Ausführung. Vor allem aber erlaubt sie, die Konstruktion von Anfang an in den Entwurf einzubeziehen, statt sie nachträglich zu kaschieren.

7. Welche energetischen Anforderungen gelten beim Dachausbau?

Gerade bei einem Dachgeschossausbau wird häufig unterschätzt, dass durch die Umnutzung eines bisher unbeheizten Dachraums zu beheiztem Wohnraum Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) entstehen können. Dadurch können zusätzliche Maßnahmen an Dach und Dämmung, der Luftdichtheit, bei Wärmebrücken oder auch bei der technischen Gebäudeausrüstung erforderlich werden.

Energetische Ertüchtigung bedeutet nicht nur Dämmung, sondern ein Zusammenspiel aus Bauphysik und technischer Gebäudeausrüstung.

Praktisch betrifft das vier Bereiche:

Dämmung. Die erforderliche Dämmdicke passt häufig nicht zwischen die vorhandenen Sparren. Ob Aufsparren-, Zwischen- oder Untersparrendämmung gewählt wird, ist deshalb nicht nur eine technische, sondern auch eine Entwurfsentscheidung: Sie kostet entweder Raumhöhe im Inneren oder erfordert einen Eingriff von außen. Beides muss zum Grundriss und zur geplanten Raumhöhe passen.

Luftdichtheit und Wärmebrücken. Anschlüsse an Traufe, Ortgang, Kehlbalken, Schornstein und Gauben sind bauphysikalisch besonders relevant. Eine sorgfältig geplante und ausgeführte luftdichte Ebene schützt nicht nur vor unnötigen Wärmeverlusten, sondern auch vor Feuchteeinträgen in die Konstruktion. Je einfacher die Geometrie, desto weniger komplexe und potenziell kritische Anschlüsse entstehen – auch das ist eine Folge des Entwurfs.

Lüftung. Eine dichtere Gebäudehülle und die neue Nutzung verändern die Anforderungen an den Luftwechsel. Ein Lüftungskonzept sollte deshalb frühzeitig berücksichtigt werden, weil Leitungsführungen und technische Komponenten Raumhöhe beanspruchen und sich nachträglich oft nur schwer integrieren lassen.

Wärmeerzeugung. Zusätzliche beheizte Fläche kann den Wärmebedarf und damit die erforderliche Heizleistung erhöhen. Ob die vorhandene Heizungsanlage die zusätzliche Fläche abdecken kann und welche Anforderungen an eine Anpassung oder einen neuen Wärmeerzeuger gelten, sollte daher frühzeitig geprüft werden. Entscheidend ist dabei auch, wie groß die beheizte Fläche im Entwurf tatsächlich wird.

Energetische Anforderungen sollten deshalb nicht erst nach dem Grundriss geklärt werden. Dämmaufbau, Raumhöhe, Dachgeometrie, Lüftung und Wärmeversorgung beeinflussen sich gegenseitig und sollten gemeinsam geplant werden.

Auch Fördermöglichkeiten können eine Rolle spielen. Welche Förderung infrage kommt, hängt von der konkreten Maßnahme, dem energetischen Standard und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab. Da Förderanträge teilweise vor Beginn einer Maßnahme gestellt werden müssen, sollte das Thema frühzeitig in die Planung einbezogen werden.

8. Wie komme ich ins neue Dachgeschoss – reicht die vorhandene Treppe?

Wird aus dem Dachraum Wohnraum, muss die Treppe die Anforderungen an notwendige Treppen erfüllen – Laufbreite, Steigungsverhältnis, Handlauf, Brüstungen und, je nach Gebäudeklasse, Brandschutzanforderungen an den Treppenraum. Solange der Dachraum nur Speicher ist, genügt dagegen eine Ausziehtreppe oder eine steile Nebentreppe. Die Erschließung wird beim Dachgeschossausbau am häufigsten unterschätzt.

Die Lage der Treppe ist die folgenreichste Einzelentscheidung des Projekts. Sie wirkt in zwei Geschosse gleichzeitig: Unten kostet sie Fläche in einer bereits bewohnten Wohnung – je nach Position ein Stück Flur oder ein ganzes Zimmer. Oben legt sie fest, wo der Ankunftspunkt liegt, wie sich die Räume anordnen lassen und wie viel Verkehrsfläche entsteht. Eine Treppe, die im First ankommt, gibt Stehhöhe dort aus, wo sie am wertvollsten wäre; eine Treppe an der Traufseite braucht mehr Lauflänge, lässt dafür aber das hohe Mittelfeld frei für Aufenthaltsräume.

Diese Abwägung lässt sich nicht nachholen. Deshalb gehört die Treppe an den Anfang der Planung – gemeinsam mit dem Grundriss beider Geschosse gedacht, nicht nur des neuen.

9. Wer muss zustimmen, wenn das Haus einer Eigentümergemeinschaft gehört?

Gehört der Dachboden zum Gemeinschaftseigentum, kann ihn nicht ein einzelner Eigentümer ausbauen. Erforderlich sind in der Regel ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, eine Regelung zur Kostentragung und – wenn neues Sondereigentum entsteht – eine Änderung der Teilungserklärung mit neuem Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Auch die Miteigentumsanteile verschieben sich, wenn Wohnfläche hinzukommt.

Ein durchgearbeiteter Entwurf hilft hier doppelt: Er zeigt der Eigentümerversammlung nachvollziehbar, was entsteht und was es kostet – und er lässt sich so anlegen, dass Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum möglichst gering bleiben, was die Zustimmung erfahrungsgemäß erleichtert. Diese Punkte sollten vor Planungsbeginn geklärt sein: Ein fertig geplanter Ausbau, dem die Eigentümerversammlung nicht zustimmt, ist teuer.

10. Brauche ich für einen Dachausbau überhaupt einen Architekten?

Ist der Ausbau verfahrensfrei, ist kein Bauantrag und damit auch kein Entwurfsverfasser vorzulegen. Verfahrensfrei heißt aber, dass niemand für Sie prüft – die Verantwortung für die Einhaltung sämtlicher Vorschriften bleibt vollständig bei der Bauherrschaft. Sobald Gauben, Aufstockungen oder ein Vollgeschoss im Spiel sind, ändert sich die Lage ohnehin.

Wirtschaftlich entsteht der Unterschied jedoch vor der Baustelle. Handwerker planen das, was sie ausführen: das Dach, die Dämmung, den Innenausbau. Was keiner von ihnen plant, ist der Zusammenhang – die Frage, wie Raumaufteilung, Höhenzonen, Tragwerk, Erschließung, thermische Hülle und Wohnflächenberechnung zusammenwirken. Und genau dort entstehen die relevanten Beträge:

• Ein Grundriss, der die 50-Prozent-Regel ohne Gaube erfüllt, spart den Eingriff ins Dach.
• Lasten über tragenden Wänden ersparen die Deckenverstärkung.
• Nebenräume unter der Schräge erhöhen die anrechenbare Wohnfläche – ohne Mehrkosten.
• Abseiten außerhalb der beheizten Hülle verkleinern die Dämmfläche.

Zwischen einem Dach, aus dem 60 m² nutzbare Wohnfläche werden, und demselben Dach, aus dem 80 m² werden, liegt kein zusätzliches Gewerk – sondern ein Grundriss. Deshalb lohnt sich Planung im Bestand meist dort am meisten, wo sie zuerst weggelassen wird.